Em geral, o síndico responde pela manutenção das condições de segurança das áreas comuns. Por isso este assunto cai no colo dele, e vale ter um caminho claro.
Quem responde pelo quê
A Lei Estadual 12.929/2013 diz que, em imóvel já construído, cabe ao proprietário ou ao responsável pelo uso manter as medidas de segurança funcionando e fazer a manutenção. A Instrução Técnica nº 42/2024 detalha: o proprietário do imóvel, o representante legal do condomínio e os empresários respondem pela instalação e manutenção das medidas de segurança do imóvel onde estão os estabelecimentos.
Na prática, em condomínio:
- Áreas comuns (escadas, garagem, hall, casa de bombas, central de gás): responsabilidade do condomínio, representado pelo síndico.
- Lojas e salas em condomínio misto: cada empresa cuida da sua licença, e a licença delas só vale se o prédio estiver regular.
Na tabela do Decreto 16.302/2015, prédios de apartamentos e condomínios de casas são habitação multifamiliar (A-2). Só a casa unifamiliar fica fora das exigências.
Renovação anual
O AVCB vale 12 meses. Para renovar, é preciso pedir nova vistoria, e a Instrução Técnica nº 01/2016 exige, na renovação, o documento de responsabilidade técnica de manutenção dos sistemas fixos, como hidrantes, alarme e bombas. Ou seja: a manutenção precisa ser feita e documentada ao longo do ano, não só às vésperas da vistoria. Veja AVCB vencido para o passo a passo.
Prédio antigo: o que a norma exige no mínimo
Prédios construídos ou regularizados antes do Decreto 16.302/2015 seguem a Instrução Técnica nº 43/2016. Para os que têm mais de 750 m² ou mais de 12 m de altura, ela lista as exigências básicas, independentemente da data de construção:
- extintores;
- luz de emergência;
- sinalização de emergência;
- alarme de incêndio;
- instalações elétricas de acordo com as normas técnicas;
- brigada de incêndio, quando exigida;
- hidrantes;
- saídas de emergência;
- vedação de shafts e dutos, em prédios com mais de 12 m.
A mesma norma traz adaptações aceitas para escadas antigas que não seguem as regras atuais, como portas corta-fogo no hall, detecção de fumaça e faixas refletivas.
Carregador de carro elétrico na garagem: a regra nova
Em 30 de abril de 2026, o Corpo de Bombeiros da Bahia publicou a IT 45/2026, sobre garagens e sistemas de alimentação de veículos elétricos (SAVE). Os pontos principais:
- Em garagem interna, só são aceitos carregadores com função de controle (modos 3 e 4). Tomada comum para carregar carro, só em área externa.
- Cada carregador precisa de botão de desligamento a até 5 m dele, outro perto da saída de emergência do andar e um no quadro geral do prédio, com placa “S.A.V.E.” fotoluminescente.
- Circuito exclusivo, disjuntor, DR e DPS, aterramento.
- Carregadores não podem ficar em corredores ou rotas de fuga. Em garagem com uma única saída, ficam a pelo menos 5 m dela.
- A instalação precisa ser feita por profissional habilitado, com ART citando que atende à IT 45 do CBMBA.
- Em prédios com mais de 750 m² ou mais de 12 m, instalar carregador passa a exigir detecção e alarme na garagem e chuveiros automáticos, salvo exceções previstas na norma.
Prazos para prédios existentes: as regras básicas valem em até 180 dias da publicação, o que dá o fim de outubro de 2026. A adequação completa tem prazo de até 3 anos. Enquanto isso, o AVCB emitido para prédio com carregador sai com uma observação de que a adequação está pendente.
Se o prédio tem energia solar, existe outra norma específica, a IT 44/2025.
O seu prédio já tem carregador instalado ou algum morador pediu? Fale com a gente no WhatsApp para ver o que a IT 45 exige no seu caso e como levar isso para a assembleia.
Gás nos apartamentos
A Instrução Técnica nº 28/2021 prefere centrais de gás fora do prédio. Em prédios antigos, o botijão de 13 kg nas áreas de serviço é aceito como exceção, quando é tecnicamente impossível instalar central, e sempre com ventilação permanente para o exterior.
Taxa de incêndio
Segundo o Corpo de Bombeiros da Bahia, imóveis residenciais são isentos da taxa de incêndio. Lojas e salas comerciais não entram nessa isenção, mas podem ser isentas por outro motivo previsto na lei, como o coeficiente de risco baixo. As taxas de análise e vistoria do AVCB são outra coisa e continuam valendo.
O que costuma ser mantido em condomínios
- Extintores e hidrantes nas áreas comuns
- Alarme, placas de saída e luz de emergência
- Escadas e caminhos de saída livres, sem bicicletas, móveis ou entulho
- Garagem, carregadores de carro elétrico e casa de máquinas
- Documentos, projeto e manutenção em dia
Como organizar com a assembleia
- Levante a situação atual: tem alvará? Está vencido? Já houve aviso? Tem carregador de carro elétrico?
- Peça a proposta por escrito para levar à assembleia.
- Aprove o orçamento e o cronograma.
- Acompanhe a obra e a vistoria.
